百色市人民政府辦公室關于印發《百色市國有工業用地使用權供應實施辦法》的通知——百政辦發〔2019〕64號
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百色市人民政府辦公室
關于印發《百色市國有工業
用地使用權供應實施辦法》的通知
  百政辦發〔2019〕64號
 
各縣(市、區)人民政府,市人民政府各工作部門:
《百色市國有工業用地使用權供應實施辦法》已經市人民政府同意,現印發給你們,請認真貫徹執行。
                                          
 
                        百色市人民政府辦公室
                          2019年11月26日
 
百色市國有工業用地使用權供應實施辦法
 
第一章    
 
第一條  為加強供給側結構性改革,滿足產業發展差別化用地需求,根據《規范國有土地租賃若干意見》(國土資發〔1999〕222號)、《國土資源部關于調整部分地區土地等別的通知》(國土資發〔2008〕308號)、《國土資源部關于調整工業用地出讓最低價標準實施政策的通知》(國土資發〔2009〕56號)、《國土資源部監察部關于進一步落實工業用地出讓制度的通知》(國土資發〔2009〕101號)、《廣西壯族自治區人民政府辦公廳關于印發廣西壯族自治區工業用地彈性出讓管理辦法的通知》(桂政辦發〔2018〕126號)、《廣西壯族自治區人民政府辦公廳關于印發優化土地要素供給若干措施的通知》(桂政辦發〔2018〕54號)等政策文件精神,結合本市實際,制定此辦法。
第二條  本市行政區域范圍內國有工業用地使用權租賃、先租賃后出讓、彈性年期出讓、一次性出讓50年的供應、管理和實施,適用本辦法。
第三條  本市的國有工業用地使用權可按租賃、先租賃后出讓、彈性年期出讓、一次性出讓50年四種方式供應。
本辦法所稱租賃是指工業項目用地供應時,市、縣(市、區)人民政府將國有建設用地使用權租賃給使用者使用,由土地使用者與市、縣(市、區)人民政府自然資源主管部門簽訂一定期限的土地租賃合同,并支付租金的行為。租賃國有建設用地使用權可依法轉讓、出租、抵押。
本辦法所稱先租賃后出讓,是指工業項目用地供應時,市、縣(市、區)人民政府將國有建設用地使用權先行租賃給使用者使用,土地使用者在租賃期間開發利用土地達到約定條件后,申請將租賃土地轉為出讓土地的行為。
本辦法所稱彈性年期出讓,是指工業項目用地供應時,市、縣(市、區)人民政府將國有建設用地使用權在法律規定的最高出讓年限內,根據產業政策、企業生命周期和產業發展趨勢,合理確定工業用地出讓年限,并將國有建設用地使用權出讓給使用者的行為。
本辦法所稱一次性出讓50年,是指工業項目用地供應時,市、縣(市、區)人民政府將國有建設用地使用權按法律規定的最高出讓年限50年一次性出讓給使用者的行為。
第四條  國有工業用地使用權租賃、先租賃后出讓、彈性年期出讓、一次性出讓50年均須符合當地社會經濟發展計劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃、產業布局規劃、環境保護規劃、供地政策等要求,納入國有建設用地使用權供應計劃管理,并與城市空間布局、土地開發時序相銜接。
第五條  自然資源主管部門應當依據年度土地利用計劃、國家產業政策、土地供應政策、本地區社會經濟發展目標、土地市場狀況和土地供應潛力等,會同工業和信息化、發展改革、住建、工管委、商務等行政主管部門,科學編制工業用地供應計劃。
 
第二章  土地供應
 
第六條  中華人民共和國境內外的個人、法人和其他組織均可以通過租賃、先租賃后出讓、彈性年期出讓、一次性出讓50年的方式取得國有工業用地使用權,法律、法規和政策另有規定的除外。
第七條  國有工業用地使用權租賃、先租賃后出讓、彈性年期出讓、一次性出讓50年均依照國有建設用地使用權出讓方式,采用招標、拍賣、掛牌等公開交易方式。國有工業用地使用權租賃、先租賃后出讓、彈性年期出讓、一次性出讓50年的審批管理均與現有國有工業用地使用權公開出讓程序相同,由市、縣(市、區)按程序實施。
第八條  不同類型土地供應方式土地使用年限的規定:
租賃:工業用地租賃年限最長不得超過20年。租賃期滿符合相關土地使用條件的,可按協議方式取得續期建設用地使用權;
先租賃后出讓:租賃期為5—15年,中標人先行承租土地進行建設,通過園區管理機構或市、縣(市、區)人民政府其他相關部門達產驗收并符合土地出讓合同約定條件的,可按協議方式辦理出讓手續。
工業用地先租賃后出讓的,租賃和出讓年限合計不得超過國家法定最高出讓年限50年。
彈性年期出讓:由自然資源主管部門會同發展改革、工業和信息化、住建、財政等部門按照相關規定和程序進行認定后,以認定的出讓年期出讓,最高不超過50年。
一次性出讓50年:工業用地標準廠房類用地采取最高年限50年方式供應。
第九條  政府實施城市規劃進行舊城區改建,需要搬遷的工業項目符合國家產業政策的,經市、縣(市、區)自然資源主管部門審核并報市、縣(市、區)人民政府批準,收回原國有土地使用權,以協議出讓或租賃方式為原土地使用權人重新安排工業用地。擬安置的工業項目用地應符合土地利用總體規劃布局和城市規劃功能分區要求,盡可能在確定的工業集中區安排工業用地。
第十條  允許制造業企業的工業物業產權在取得合法產權后按幢、層等固定界限,以能獨立使用的不動產為基本單元分割,用于引進相關產業鏈合作伙伴的產業項目。鼓勵各地建設多層標準廠房,在滿足規劃、安全、消防、環保等條件且不改變工業用途的前提下,園區內工業標準廠房可以分割辦理不動產登記。
第十一條  利用存量房產、土地資源興辦先進制造業、生產性及高科技服務業、創業創新平臺等國家支持的新產業、新業態建設項目的,經市、縣(市、區)人民政府批準,可實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策,過渡期為5年。過渡期滿及涉及轉讓需辦理相關用地手續的,可按新用途、新權利類型、市場價以協議方式辦理。
 
第三章  土地租金、出讓金標準和繳納方式
 
第十二條  工業用地租金標準應與當地國有工業用地使用權出讓平均價格相均衡,不得低于按國家規定的最低地價折算的最低租金標準。
第十三條  國有工業用地使用權先租賃后出讓的起始價根據租賃時點的法定最高出讓年限市場評估價格進行修正后確定,修正系數為租賃年期加出讓年期與法定最高出讓年限的比值。即起始價=(租賃年期+出讓年期)÷50×出讓50年市場評估價。
土地租賃期間租金根據最終成交金額進行修正后確定,修正系數為租賃年限與法定最高出讓年限的比例,原則上按年平均收取。即租金=(租期÷50)×成交價,再按年平均收取。
土地出讓期間出讓金為最終成交金額減去租賃期間所交租金。即出讓金=成交價-租金。
第十四條  彈性年期出讓起始價根據工業用地法定最高出讓年限市場評估價格進行修正后確定,修正系數為彈性年期出讓年限與法定最高出讓年限的比值。即起始價=(彈性出讓年期÷50)×出讓50年市場評估價。
第十五條  國有工業用地使用權租賃、先租賃后出讓、彈性年期出讓、一次性出讓50年的價格均以市場評估價為參考,并經集體決策后,確定土地年租金和土地出讓價格。
第十六條  土地使用權續期時,租金或出讓金的收?。?/span>
租賃:租賃期滿,土地使用者首次申請延期的,可按原租賃時點評估補繳延長年期的土地租金。
先租賃后出讓:市、縣(市、區)人民政府自然資源主管部門對租賃轉為出讓的工業用地價格進行評估,評估時點采用原租賃起始時間。租期未滿的,已支付剩余租賃期限的租金自動轉為土地出讓金。
彈性年期出讓:出讓期滿,土地使用者申請延期的,彈性出讓總年期不超過50年的,可按原出讓時點評估補繳延長年期的土地出讓金。
第十七條  申請出讓續期的,土地價款應當按照申請辦理續期使用手續時點按照本辦法規定重新組織評估確定。
第十八條  出租人、出讓人應當按照土地租賃合同、出讓合同約定的年限和條件交付土地。承租人、受讓人應當按照土地租賃合同、出讓合同約定的金額、年限和方式支付租金、出讓金。
第十九條  土地租金參照《國有土地使用權出讓收支管理辦法》(財綜〔2006〕68號)等相關出讓金收支管理規定執行。
第二十條  土地租賃和出讓過程中按規定應繳納的稅費由雙方各自承擔。
第二十一條  土地出讓價款可以在出讓合同中約定分期付款,土地競得人須在簽訂出讓合同之日1個月內至少繳納出讓價款的50%,最多可分3期繳納,一年內全部繳清,經市、縣(市、區)人民政府審議同意,可以在2年內全部繳清。
第二十二條  在符合土地利用總體規劃和城鎮總體規劃、不改變原用途的前提下,鼓勵工業企業提高土地利用效率,在經批準的原工業用地范圍內進行新建、改建、擴建的工業項目,且投資強度、建筑容積率等指標符合規定的,其增加建筑面積部分不再補繳土地出讓金。
第二十三條  在符合控制性詳細規劃、安全和環保要求的前提下,鼓勵現有制造業企業通過提高工業用地容積率、調整用地結構的方式,增加服務型制造業設施和經營場所。增加的建筑面積比例不超過原總建筑面積15%的,可繼續按原用途使用土地,不收取土地出讓金,但不得分割。
第二十四條  在符合土地利用總體規劃和城鎮總體規劃的前提下,工業項目使用土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍外的國有未利用地,且土地前期開發由土地使用者自行完成的工業項目用地,在確定土地出讓價格時可按不低于所在地土地等別相對應《全國工業用地出讓最低價標準》的15%執行。使用土地利用總體規劃確定的城鎮建設用地范圍內的國有未利用地,可按不低于所在地土地等別相對應《全國工業用地出讓最低價標準》的50%執行。
第二十五條  自治區確定的優先發展產業且用地集約的工業項目,以及以農、林、牧、漁業產品初加工為主的工業項目,可按不低于所在地土地等別相對應《全國工業用地出讓最低價標準》的70%確定土地出讓底價。對其他工業用地項目,在不低于國家統一規定工業用地出讓最低價標準的前提下,可適當調低出讓底價。公共碼頭項目以及港口、倉儲物流項目建設用地,土地出讓價格最低標準可按出讓地塊所在地基準地價的70%執行。
 
第四章  土地供后管理
 
第二十六條  對需要享受優惠政策的土地意向人,屬地方政府、投資或相關行業行政主管部門應向自然資源主管部門提供意向人符合條件的證明文件,由自然資源主管部門登記備案后執行。
對提出規劃條件、建設標準、非生產設施占地比例、產業類型、投資強度、產出效率和節能、環保等作為土地使用條件的,應按照“誰提出,誰監管”的原則,在土地供應成交后,由提出關聯條件的部門要求土地競得人提交項目用地產業發展承諾書,作為簽訂土地租賃(出讓)合同的前提條件和提出關聯條件部門的監管依據。提出關聯條件的部門應對產業發展承諾書進行監督,并適時通報自然資源主管部門。項目用地達不到約定的,各相關部門應按職能分工依法依約進行處置。
第二十七條  土地使用者按合同約定支付土地租金,并完成開發投資總額的25%以上,經市、縣(市、區)人民政府自然資源主管部門同意,可將租賃國有建設用地使用權轉讓。
土地使用者可將租賃國有建設用地使用權及地上建筑物、構筑物出租給第三人,租賃國有建設用地使用權仍由土地使用者持有,土地使用者與第三人建立了附加出租關系,第三人取得土地的他項權利。
土地使用者將租賃土地上的合法建筑物、構筑物依法抵押的,租賃國有建設用地使用權可隨之抵押,但租賃國有建設用地使用權只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價。
承租人在付清第一期租金后,持租賃合同和租金繳納憑證、完稅證明等材料,可申請辦理國有建設用地使用權首次登記(租賃)。并可向自然資源主管部門申請辦理建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設用地批準書,向住房城鄉建設主管部門申請辦理施工許可證。
第二十八條  先租賃后出讓方式供應的工業用地在土地租賃期間,承租人在付清第一期租金后,持租賃合同和租金繳納憑證、完稅證明等材料,可申請辦理國有建設用地使用權首次登記(租賃)。并可向自然資源主管部門申請辦理建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設用地批準書,向住房城鄉建設主管部門申請辦理施工許可證。
租賃國有建設用地使用權經批準轉為出讓國有建設用地使用權的,土地使用者全額繳納土地出讓價款后,持原不動產權證書、出讓合同及土地出讓價款繳納憑證等相關證明材料,申請國有建設用地使用權登記(出讓)。
第二十九條  采用租賃、先租賃后出讓方式取得土地使用權,承租人未按租賃合同約定時間動工開發建設的,由出租人按照合同約定收回土地使用權。
采用彈性年期出讓、一次性出讓50年方式取得土地使用權,受讓人未按出讓合同約定時間動工開發建設的,自然資源主管部門應當及時開展閑置土地調查和處置工作。
第三十條  土地租賃期間,承租人不得改變土地用途,如承租人申請改變用途,出租人按照合同約定收回土地使用權。
土地出讓期間,受讓人應當按照出讓合同約定的土地用途和要求進行土地開發、利用和經營,原則上不允許改變土地用途使用土地。對城市規劃已明確調整為其他經營性用地的工業用地,由土地儲備機構予以收儲。
第三十一條  合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需繼續使用土地的,應當至遲于屆滿前一年向市、縣(市、區)人民政府自然資源主管部門提交續期申請書。除根據社會公共利益需要收回土地使用權的,市、縣(市、區)人民政府自然資源主管部門應當予以批準。
市、縣(市、區)人民政府自然資源主管部門同意續期的,土地使用者應當依法辦理出讓、租賃等有償用地手續,按協議方式重新簽訂出讓、租賃等土地有償使用合同,支付土地出讓價款、租金等土地有償使用費。
未申請出讓或者雖申請出讓但驗收評估不合格、未達到合同約定要求的,承租土地使用權由出租人按照合同約定無償收回,對地上建筑物的補償,可根據合同事先約定采取殘值補償、無償收回、由承租人恢復原狀等方式處置。
第三十二條  工業用地出讓合同中要明確約定土地的交付時間、建設項目的開竣工時間。出讓方應按照合同約定及時提供土地,督促用地者按期開工建設。受讓人因非主觀原因未按期開工、竣工的,應提前30日向出讓人提出延建申請,經出讓人同意,項目開竣工延期不得超過一年。
第三十三條  因受讓人自身原因需終止項目投資建設或運營的,承租人(受讓人)應在終止前6個月向出租人(出讓人)申請終止履行租賃(出讓)合同并請求退還土地,經出租人(出讓人)同意,按照合同約定終止合同,退還國有工業用地使用權,對地上建筑物的補償,可根據合同事先約定采取殘值補償、無償收回、由承租人(受讓人)恢復原狀等方式處置。
第五章  違約責任
 
第三十四條  國有工業用地使用權供應后,應將開發建設、產業類型、投資強度、產出效率和節能環保等要求納入土地出讓合同。未達到規定要求的,應當按照合同約定承擔違約責任。
第三十五條  承租人(受讓人)未按合同約定開發建設、未經出租人(出讓人)同意轉讓、轉租或未按合同約定支付土地租金(出讓金)的,出租人(出讓人)可以按合同約定向承租人(受讓人)收取違約金,直至解除合同、依法收回土地使用權。
出租人(出讓人)未按合同約定交付土地的,承租人(受讓人)可以按合同約定向出租人(出讓人)收取違約金,直至解除合同。
第三十六條  存在下列情形之一的,按照合同約定,出租人(出讓人)可無償收回國有工業用地使用權,對地上建筑物的補償,可根據合同事先約定采取殘值補償、無償收回、由受讓人(承租人)恢復原狀等方式處置:
(一)除不可抗力外,因承租人自身原因未按時開工、竣工、投產或終止項目投資建設或運營的,或未按時繳交土地租金,或改變土地用途,或進行土地使用權轉租的;
(二)除不可抗力外,因受讓人自身原因未按時開工、竣工、投產,超過合同約定最長時限的;
(三)在達產評估、過程評估階段,經市、縣(市、區)政府相關部門評估認定不符合要求,按合同約定應當收回建設用地使用權的;
(四)在使用過程中造成嚴重環境污染,經人民法院作出有罪判決或經專業機構評估認定。
 
第六章    
 
第三十七條  本辦法實施中的具體問題由市自然資源局負責解釋。
第三十八條  本辦法自發布之日起施行。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

《百色市國有工業用地使用權供應實施辦法》
政策解讀
 
《百色市國有工業用地使用權供應實施辦法》(以下簡稱“《辦法》”),是加強我市供給側結構改革,滿足產業發展差別化用地需求,降低實體經濟用地成本的一項重要制度安排,意義重大。
一、《辦法》制定的背景、目的和意義
當前,土地價值不斷提升,國有經營性建設用地使用權出讓增加公共財政收入的同時,也增加了土地使用者的用地成本,特別是工業企業用地成本。長期以來,我市工業用地唯有一次性出讓50年一種供應方式,缺乏一定的靈活性。在產業發展快速迭代的情況下,現行工業用地供應制度體系與工業企業用地的特征、經營規律不相適應。
為落實中央關于推進供給側結構性改革的要求,降低實體經濟用地成本,完善工業用地供應制度體系。2018年10月,廣西壯族自治區人民政府辦公廳印發《廣西壯族自治區工業用地彈性出讓管理辦法》(桂政辦發〔2018〕126號)。通過制定工業用地彈性出讓政策,鼓勵企業采用租賃、先租后讓、彈性年期使用工業用地,可降低企業用地成本,對促進工業高質量發展,具有重要意義。為貫徹落實自治區工業用地彈性出讓政策,加強我市供給側結構改革,滿足工業差別化用地需求,制訂符合百色市實際情況的工業用地使用權土地供應實施辦法意義重大。
二、《辦法》的主要內容
《辦法》共分為六章三十七條,分別是總則,土地供應,土地租金、出讓金標準和繳納方式,土地供后管理,違約責任,附則。我市供應的工業用地可按租賃、先租賃后出讓、彈性年期出讓、一次性出讓50年四種方式供應。
(一)不同類型土地供應方式的交易方式和程序。工業用地使用權租賃、先租賃后出讓、彈性年期出讓、一次性出讓50年均依照國有建設用地使用權出讓方式,采用招標、拍賣、掛牌等公開交易方式。工業用地使用權租賃、先租賃后出讓、彈性年期出讓、一次性出讓50年的審批管理均與現有工業用地使用權公開出讓程序相同,由各市、縣按程序實施。
(二)不同類型土地供應方式土地使用年限的規定。工業用地租賃年限最長不得超過20年。
先租賃后出讓方式供地的,租賃期為515年。
彈性年期出讓年限,由自然資源主管部門會同發展改革、工業和信息、住建、財政等部門按照相關規定和程序進行認定后,以認定的出讓年期出讓,最高不超過50年。
工業用地標準廠房類用地采取最高年限50年方式供應。
(三)土地租金、出讓金標準和繳納方式。
1. 工業用地使用權租賃、先租賃后出讓、彈性年期出讓、一次性出讓50年的價格均以市場評估價為參考,并經集體決策后,確定土地年租金和土地出讓價格。
2. 各類型工業用地供應方式續期
租賃:租賃期滿,土地使用者首次申請延期的,可按原租賃時點評估補繳延長年期的土地租金。
先租賃后出讓:市、縣人民政府自然資源主管部門對租賃轉為出讓的工業用地價格進行評估,評估時點采用原租賃起始時間。租期未滿的,已支付剩余租賃期限的租金自動轉為土地出讓金。
彈性年期出讓:出讓期滿,土地使用者申請延期的,彈性出讓總年期不超過50年的,可按原出讓時點評估補繳延長年期的土地出讓金。
3. 工業用地地價的優惠政策
參照柳州市做法,《辦法》第二十二條、第二十三條、第二十四條、第二十五條引用了《廣西壯族自治區人民政府辦公廳關于印發優化土地要素供給若干措施的通知》相關規定。
(四)供后管理。
1. 租賃方式取得工業用地的供后管理。
2. 先租賃后出讓方式取得工業用地的供后管理。
3. 土地使用年限屆滿的管理。
工業用地使用期屆滿,一般存在兩種情況:一是期滿續期的申請,二是未申請續期的處置。根據《廣西壯族自治區人民政府辦公廳關于印發廣西壯族自治區工業用地彈性出讓管理辦法的通知》和參照柳州市做法,《辦法》規定:一是根據社會公共利益需要提前收回土地使用權的,應當依法補償。二是合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需繼續使用土地的,應當至遲于屆滿前一年向市、縣人民政府自然資源主管部門提交續期申請書。除根據社會公共利益需要收回土地使用權的,市、縣人民政府自然資源主管部門應當予以批準。三是市、縣人民政府自然資源主管部門同意續期的,土地使用者應當依法辦理出讓、租賃等有償用地手續,按協議方式重新簽訂出讓、租賃等土地有償使用合同,支付土地出讓價款、租金等土地有償使用費。四是未申請出讓或者雖申請出讓但驗收評估不合格、未達到合同約定要求的,承租土地使用權由出租人按照合同約定無償收回,對地上建筑物的補償,可根據合同事先約定采取殘值補償、無償收回、由承租人恢復原狀等方式處置。
(五)違約責任。為了確保工業企業按照約定開發利用、經營工業用地,參照廣州市做法,《辦法》在第三十五條、第三十六條明確:一是土地使用者不按規定開發建設,未經出租人(出讓人)同意轉讓、轉租或未按合同約定支付土地租金(出讓金),未按時開工、竣工、投產或終止項目投資建設或運營,未按時繳交土地租金,改變土地用途,在達產評估和過程評估階段不符合評估要求,在使用過程中造成嚴重環境污染的相關規定。二是出租人(出讓人)未按合同約定交付土地的規定。
 



 
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